¿Qué esperas para hacer tu reclamo por el aumento del predial?

Por: Jorge Vergara Carbó

No lo pienses dos veces, procede a revisar tu propio caso comparando los últimos cinco años del predial o los dos últimos años, preferible lo hagas analizando el comportamiento de los últimos cinco años. ¿Qué debes revisar? El valor del avalúo catastral y el valor del impuesto a pagar. Para calcular el aumento de un año a otro divide el valor del avalúo catastral del año 2026, entre el valor del avalúo catastral del año 2025, y el valor resultante es el porcentaje del aumento. Igual lo haces con el impuesto obteniendo el porcentaje de aumento.

Veamos el caso, de una casa en el barrio Santa Mónica K51D Calle 90, en cinco años, su avaló catastraren se incrementó en un 95%. Una locura, y su impuesto en 52.8%, por la trampa que hace el Distrito, de no aplicarle al último avalúo la tarifa del 9.7x1000. De aplicarlo el aumento del impuesto sería del 95%.

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De acuerdo al cuadro, a esta vivienda del año 2025 al 2026, le incrementaron el avalúo catastral en el 44.5%. Eso ha debido significar que el impuesto a pagar en estrato cinco (5) 9.7x1.000, debería incrementarse en ese porcentaje 44.5%. Como ese incremento es confiscatorio y violatorio de la normatividad existente, el gerente de Gestión de Ingresos del Distrito John Jairo Calderón Gutiérrez en declaración a un medio de comunicación, dijo “hay predios de conservación catastral, que no sufren ningún tipo de modificación que son la mayoría y el aumento de los impuestos oscila entre el 3% y 4%. Igualmente hay otros predios que se someten a procesos de actualización catastral que por años han tenido desactualizada la información del área de terreno, el área construida, o que se dieron cambios en el uso del suelo o su valor catastral no refleja el valor comercial del inmueble. Esas propiedades con incrementos altos en su avalúo catastral el valor del impuesto a pagar sería del IPC del año anterior + 8 puntos, es decir el aumento debería ser en el pago del impuesto el 13. 1% (5.1 del IPC+8) y no el 44.5%”.

Lo afirmado, por el funcionario es falso, porque el ejemplo que registro es el de una casa con antigüedad de 46 años, que han venido actualizando cada año, y que no ha sufrido modificaciones en los últimos cinco años, ni de su área de terreno, ni de los metros cuadrados construidos, por lo que su avalúo catastral debería incrementarse en el año 2026, en el 3% o 4%, y no en el 44.5% como lo hicieron.

Casos como el anterior se han venido dando en Villa Country, en edificios con más de 20 años, el avalúo catastral de cada uno de los apartamentos del 2012 al 2026, se han incrementado en el 66.7%, y el pago del impuesto en el 83.1%.

En el barrio Chiquinquirá, el aumento del pago de impuesto de un año a otro es del 25%, porcentaje por encima del que dice el gerente de Ingresos que debería ser del 13.1%, de casas que no han sufrido modificación alguna de su área construida, ni beneficiado por obra pública, lo que incremento su avalúo catastral en 37%, al pasar de un avaluó de $232 millones a $318 millones.

En Villa Santos y en otros sitios de la ciudad edificios o casas que son estrato cinco (5) le facturan como estrato seis (6), a pesar de que sus propietarios han reclamado ante la Gerencia de ingresos, por ello también es conveniente que revisen ese dato, y hagan el reclamo pertinente.

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¿Por qué prevarican por acción?

Las declaraciones del gerente de Ingresos, se basan en el artículo 2, de la Ley 1995 de agosto 20 de 2019 que establece que el impuesto predial no puede aumentar de un año a otro en más del IPC+8 puntos. Por ello, el impuesto que le fijan a la casa del ejemplo es de $10. 1 millones a pagar, aunque el aumento se lo hacen por el 13.5%, y no el 13.1%.

Este funcionario, al igual que la gerente de la Oficina de Catastro “prevarican” al aplicar una ley que se venció en agosto 20 de 2024, tal como lo establece el artículo tercero de la ley 1995 de agosto 20 de 2019, que la misma tiene vigencia por cinco años, mostrando un desconocimiento de la normatividad existente en materia catastral, por lo que sus actos administrativos carecen de validez jurídica por lo que deberían ser revocados directamente por el Distrito, sin necesidad que los contribuyentes tengan que demandar, tal como lo establece el Consejo de Estado en varias de sus jurisprudencias, al utilizar un artículo de una ley cuya vigencia se cumplió y no se conoce modificación alguna o prorroga dictada por la autoridad correspondiente, em este caso el Congreso de la República.

La ley 1995 de 2019 entró en vigencia el 20 de agosto de ese mismo año, y su artículo 3o indica que su aplicación "Para todos los distritos, municipios y entidades territoriales en general; la presente ley tendrá aplicación a partir de su sanción presidencial por un período de cinco (5) años".

Lo anterior significa, que la Ley 1995, expiró el 20 de agosto de 2024, ya que su vigencia es por cinco (5) años. Del 20 de agosto del 2019 al 2020, un año al 2021, dos años, al 2022, tres años, al 2023, cuatro años y al 2024, cinco años. ¿si esto es claro porque el Distrito sigue aplicando esa ley?

Otra norma violada, por estos funcionarios es el artículo 24 de la ley 1450 de 2011, que establece que el avalúo catastral de los bienes inmuebles fijado para los procesos de formación y actualización catastral a que se refiere este artículo, no podrá ser inferior al sesenta por ciento (60%) de su valor comercial, ni superar el valor comercial del mismo.

Igualmente, el Estatuto Tributario de Colombia en su artículo 90, establece “es una herramienta legitima para combatir prácticas de evasión en la enajenación de activos y es aplicable en operaciones que exista un precio. El precio de venta no puede ser inferior al 85%, del avalúo catastral. Señala el inciso 10 del mismo artículo que el precio pactado no debe diferir en un 15% del valor comercial. Se puede afirmar que el precio de venta debe ser igual o superior al avalúo catastral, y hasta un 15% inferior al valor comercial del bien. Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.

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El problema es que el avalúo cataastral hoy es mayor que el comercial

Un alcalde alcabalero, que su milagro financiero lo ha hecho a costa de los contribuyentes triplicándoles los impuestos, haciendo un mal uso del POT y endeudando a la ciudad por más de $4 billones, hasta el punto que hoy tiene quebrado a los tenderos afiliados a UNDECO no solo por la extorsión, sino por los altos impuestos en predial, ICA, alumbrado público, avisos y tableros y la proliferación de supermercados de descuento duro. En cambio, como lo hemos denunciado en varias ocasiones a sus amigos terratenientes (ARGOS) y constructores no les cobra la plusvalía, ni les cobra el predial como debía hacerlo, al igual que a los negocios de su familia lo que le ha significado al Distrito dejar de recaudar por esos privilegios en estos 18 años, alrededor de $2 billones, dinero suficiente para no tener que aumentar los impuestos. Pero lamentablemente en Barranquilla la Fiscalía como la Procuraduría no existen.

Técnicamente, el avalúo catastral no debe superar el valor comercial, ya que por ley (Ley 1450 de 2011) debe oscilar entre el 60% y el 100% de este. Aunque está diseñado para ser inferior al valor real (usado para impuestos), puede resultar superior si hay errores en la ficha catastral, desactualización del mercado o fallas en los modelos de valoración masiva. Límite Legal: El avalúo catastral no debe sobrepasar el 100% del valor comercial del inmueble, según las normas de actualización catastral. Causas de ineficiencia: Si el avalúo parece más alto, generalmente se debe a una falta de actualización de los datos físicos del predio (ej. áreas construidas mal medidas) o si el mercado comercial ha bajado y la actualización catastral se hizo en un "pico" de precios alto. Consecuencias: Un avalúo catastral superior al valor real del mercado genera un impacto económico negativo, aumentando innecesariamente los impuestos prediales y complicando el proceso de compraventa. En resumen, no debería ser mayor, pero puede suceder por errores administrativos o de datos.

La realidad hoy, es que los avalúos catastrales en varios sectores de la ciudad, están por encima del valor comercial del inmueble. Es un afán alcabalero que viola la normatividad existente y además no tiene en cuenta la capacidad de pago del contribuyente ni la antigüedad de la propiedad, sus condiciones físicas y el entorno socioeconómico de su ubicación. La realidad, es que estos funcionarios que reciben orden del alcalde o del Gerente de ciudad “prevarican” al imponer un avalúo catastral por encima del valor comercial de un inmueble, a sabiendas que la ley no lo permite, al igual que aplican una norma que ya no existe porque caduco en agosto de 2024.

Los contribuyentes, las organizaciones sociales, los movimientos y partidos políticos, las organizaciones de trabajadores, las juntas de Acción Comunal, las Veedurías ciudadanas, Por Amor a Barranquilla , la Liga de Usuarios de Servicios Públicos domiciliarios, los centros jurídicos de las universidades y los medios de comunicación deberían unir esfuerzos para denunciar el aumento desaforado del avalúo catastral ante las autoridades pertinentes y plantear alternativas de protesta hasta que el Distrito decida revocar sus Actos administrados.

Son frecuentes estos casos, tal como lo denunciamos en el artículo “Porque ese aumento desaforado del 40% o más del avalúo catastral 2026” propiedades en Villa Country, el Prado, Santa Mónica, Rebolo, Chiquinquirá, Villa Santos cuyo avalúo catastral es superior al valor comercial del inmueble. Muchos de estas propiedades lo que han logrado vender lo han hecho por debajo del valor del avalúo catastral y pagado los impuestos como si lo hubieran vendido por su valor comercial, perjudicándose doblemente.

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La Ley es muy clara, y establece que los avalúos deben actualizarse cada cinco (5) años, pero atendiendo las condiciones socioeconómicas de sus propietarios, como del entorno del inmueble y respetar los límites que la misma ley le impone.

Para el caso del Distrito de Barranquilla, el ajuste del avalúo catastral como su impuesto debe hacerse de acuerdo al artículo 190 de la Ley 1607 de 2012(Estatuto Tributario), utilizando el índice de valorización inmobiliaria de Barranquilla, el cual debe calcularse de septiembre del 2024 al 2025, y publicarse ese índice mediante un decreto en el mes de diciembre, para que los contribuyentes puedan hacer los comentarios pertinentes, tal como lo establece el artículo tercero de la LEY 601 DE 2000.

No conocemos de parte del Distrito de Barranquilla, un decreto en este sentido, que haya sido previamente revisado y aprobado por el CONFIS territorial para los años 2025 y 2026, por lo que, al carecer de este decreto, el aumento del predial no podrá superar lo establecido en el Decreto 1480 de 2026, expedido por el gobierno de un aumento en el impuesto máximo del 3%, y no lo que aplico el Distrito. Fue lo que hizo Bogotá, determino un aumento del 2.9%, Medellín; Cali y Bucaramanga el 3%.

Recuerda tu reclamo es importante.