¿Por qué ese aumento desaforado del avalúo catastral en 2026?

Por: Jorge Vergara Carbó

En esta semana, en la ciudad de Barranquilla se siente un malestar general con la administración Distrital por el aumento desaforado que se ha presentado especialmente en los sectores medios del Distrito, cuyo avalúo catastral que es la base imponible la incrementaron en porcentajes por encima del 11%, y en algunos casos sobre pasa el 50%. Es importante que los contribuyentes tengan claro que la tarifa para el pago del predial en Barranquilla, es la misma desde el año 2008, no ha variado. El estrato 1, paga el 4.7 x 1.000; el dos 5.6, el tres 7.0; el cuatro 8.3%; el cinco 9.7 y el seis 11.0 x1000. Industrial, comercial, culturales, recreativos, salubridad e institucionales el 11.5x1.000, y los urbanizados no urbanizados el 33x 1.000.

¿Quién determina el avalúo catastral en Colombia?

El avalúo Catastral en Colombia, lo determina el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, IGAC, a excepción de las ciudades de Barranquilla, Bogotá, Medellín, Cali, y Bucaramanga que cuentan con una dependencia especializada que realiza dichos avalúos.

El avalúo Catastral depende de las condiciones socioeconómicas del inmueble y del uso del suelo establecido en el POT del respectivo municipio o Distrito. De acuerdo a la ley existente (144/90) su actualización debe hacerse cada cinco años en promedio. La ley 1995/19, establece un límite para los predios actualizados del IPC+8 puntos. Igualmente, el artículo 24 de la ley 1450 del 2011, establece que el avalúo catastral no podrá ser inferior al 60%, del valor comercial o superar el valor comercial de un inmueble.

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En términos generales el avalúo catastral como máximo debe ser del 70%, del valor comercial del inmueble. Los incrementos anuales los emite el Departamento Nacional de Planeación (DNP) a través de un decreto. Esa entidad, para el año 2026, expidió el Decreto 1480 de diciembre de 2025, autorizando un aumento del 3% para lotes urbanos y del 3% para rurales. La tarifa para liquidar el impuesto predial es fijada por el concejo, y oscilara entre el 1 por mil y el 16 por mil del respectivo avalúo.

Para el caso del Distrito especial de Bogotá, el Congreso expidió la ley 601 del 2000, autorizando para Bogotá el auto avalúo catastral y en su articulo 3, autoriza que los avalúos catastrales de conservación se reajusten anualmente por el índice de valorización inmobiliario, previo concepto del CONFIS con referencia de septiembre a septiembre, y expedirlo en diciembre. Por mandato del artículo 190 de la Ley 1607 de 2012, ese artículo se hizo extensivo al Distrito de Barranquilla, Medellín, Bucaramanga y Cali.

La ley 1607, que modifica parte del Estatuto Tributario en su artículo 190 establece lo siguiente:” Los catastros descentralizados podrán contar con un índice de valoración diferencial, teniendo en cuenta el uso de los predios: residencial (por estrato), comercial, industrial, lotes, depósitos y parqueaderos, rurales y otros. Los avalúos catastrales de conservación se reajustarán anualmente en el porcentaje que determinen y publiquen los catastros descentralizados en el mes de diciembre de cada año, de acuerdo con los índices de valoración inmobiliaria que utilicen, previo concepto del Consejo de Política Económica y Fiscal del ente territorial, o quien haga sus veces. Parágrafo. El artículo 3° de la Ley 601 de 2001 será aplicable a todas las entidades territoriales que cuenten con catastros descentralizados.

En esta temática, el gobierno de Gustavo Petro incluyó en la Ley 2294 de 2023, (Ley del Plan de Desarrollo) el artículo 49, “que establece una medida por única vez para reducir el rezago en los avalúos catastrales de los predios en Colombia, especialmente en zonas donde esa información no ha sido actualizada en más de 5, 10, 15 o más años. Este rezago genera distorsiones en el valor real de los predios, afecta la equidad tributaria y limita la capacidad de los municipios para planificar y financiar su desarrollo.

Como pueden concluir en esta parte, el avalúo catastral en Colombia lo determina el IGAC, a excepción de las ciudades de Bogotá, Cali, Bucaramanga, Barranquilla y Medellín que cuentan con una entidad propia que maneja la base catastral.

¿Por qué la protesta en Barranquilla por el avalúo catastral?

Por los aumentos exagerados que hicieron en el avalúo catastral para el año 2026. Ajustes que superan con creces en la mayoría de los casos el valor comercial de la propiedad. Esto se da, porque esta dependencia no tiene en cuenta que, así como una propiedad se puede valorizar por el cambio del uso del suelo, también hay propiedades que se desvalorizan por ese y otros motivos, especialmente por obras que el mismo Distrito desarrolla. Ejemplo las propiedades ubicadas en las aceras de la calle Murillo y Olaya Herrera por el Trasmetro

Igualmente, se le olvida que una propiedad no puede tener un avalúo superior al 70%, de su valor comercial, ni se puede vender por debajo del 85% del avalúo catastral (artículo 90 de Estatuto Tributario), y Ley 1450 de 2011. Por otra parte, la Ley 1995 de 2019, estableció un límite para los ajustes catastrales actualizados de 8 puntos +IPC.

El hecho de que el Distrito maneje su base de datos y la Ley le autorice realizar los ajustes catastrales, eso no significa que tiene libertad total para hacer los avalúos sin tener en cuenta la normatividad existente y principalmente que los avalúos deben responder a la situación real del inmueble y a las condiciones socio económicas de los propietarios, especialmente su capacidad de pago. Desbordar la capacidad de pago del contribuyente hace que el impuesto sea confiscatorio. Por ello para hacer los ajustes, deben tenerse en cuenta la antigüedad de la propiedad, su deterioro, el nivel de ingreso de la familia y principalmente que el avalúo no este por encima del valor comercial del inmueble.

Esto último es lo que se esta presentando, por eso sus propietarios le han solicitado respetuosamente al alcalde Alex Char que ellos están dispuestos a venderle su propiedad por un valor menor que el señalado por el avalúo.

Casos de avalúos en 2026

• En el barrio Santa Mónica, una propiedad tenía un avalúo de $921 millones, en el año 2025, y en el 2026, su avalúo fue de $1.331 millones, un incremento del 44.5% (K51D entre calles 90 y 91). Estrato cinco

• Estrato cuatro, K 42 calle 80 B, avalúo 2026 $1.033 millones, avalúo 2025, $746 millones, incremento 38.4%

• Estrato seis, Villa Country avalúo 2026 $1.335 millones, avalúo 2025, $1.190 millones, incremento 12.2%.

• Barrio El Prado, K 54 Calle 74, avalúo 2026 $548 millones, avalúo 2025, $464, incremento $18.1%

• Barrio El Prado, K53 calle 74, avalúo 2026., $554 avalúo 2025, $452, incremento 20.9%.

La característica de estos ejemplos, es que al vender la propiedad lo que le pagan por ella es aproximadamente el 60%, del valor del avalúo efectuado. Por ejemplo, las propiedades registradas en el barrio El Prado se vendieron por el 45% del avalúo del Distrito. Como consecuencia de ello algunos vendedores pagaron los impuestos como si lo hubieran vendido por su avalúo, para evitarse problemas con la DIAN. Esa es la situación real, que se está viviendo en Barranquilla, un Distrito alcabalero que está asfixiando a los contribuyentes con unos avalúos que desbordan el marco legal del país y no solo en el predial, sino también en el ICA, sin tener en cuenta la capacidad de pago de los contribuyentes, ni la antigüedad de la propiedad ni las características del entorno.

La base de datos del predial, sigue presentando inconsistencias, por ejemplo, la tarifa que cobra el Distrito a algunas propiedades no corresponde con el valor del avalúo y la tarifa del estrato. Lo que significa desorden en su base de datos, que hemos venido denunciando desde el año 2008, y no se han hecho los correctivos del caso. Por ejemplo, en el barrio Santa Mónica registraron como avalúo $1.331 millones, en el año 2026, y fijaron como impuesto a pagar $ 10,1 millones, cuando la tarifa es del 9,7 x 1.000, lo que significa que deberían cobrar$12.9 millones, y no los $10.1 millones que facturaron. Lo cobrado corresponde a una tarifa del 7.6 x1000, (10.1/1.331), que no es una tarifa autorizada por el Concejo, sino determinada por el alcalde, lo que constituye un delito, porque él no tiene autorización del Concejo para bajar las tarifas del predial. Así, como este debe haber muchos casos, por eso es conveniente que cada contribuyente revise su recibo, saque sus conclusiones y proceda a reclamarle a la Oficina de Catastro o exponga su caso, sin nombre en las redes sociales o ante los organismos de control.

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Casos de posibles actos de corrupción denunciados

A través de escritos publicados en diversos medios de comunicación local, se han denunciado posibles actos de corrupción cometidos en el Distrito de Barranquilla en el manejo de la facturación y recaudo de los impuestos distritales, como en la base de datos del catastro. Estas publicaciones, acompañadas de documentación se han enviado a la Fiscalía y Procuraduría a fin de que cumplan con su deber y realicen las investigaciones pertinentes. No recurrimos a la Contraloría Distrital y la personería, porque ambas entidades son de bolsillo del alcalde de turno, y es perder el tiempo, al igual pretender que los señores concejales hagan un debate serio sobre la facturación y recaudo de los impuestos o sobre el endeudamiento del Distrito de Barranquilla.

En el año 2025, y lo corrido del 2026, volvimos a insistir en las denuncias sobre irregularidades en la base de datos del Catastro que se vienen haciendo desde el año 2009, por diversas organizaciones sociales o por personas naturales.

El 17 de junio del 2025, presentamos declaración jurada ante la Fiscalía de Barranquilla, por el caso SPOA.080016001257202517503, y conversamos con la Fiscal del caso, en el cual denunciábamos que revisaran el pago de la empresa Argos por concepto del predial, solicitaran los volantes de pago por cada uno de los lotes al igual que las Olímpicas y SAO e igualmente que investigaran porque el Distrito no le ha cobrado la plusvalía a los señores de Argos, como a los grandes constructores que se beneficiaron con el cambio del uso del suelo en el POT, otorgándoles además cambios en la densidad hacia arriba lo que permitió construir edificios de 20 pisos o más en todo el norte de la ciudad, enriqueciendo a sus propietarios por ese solo hecho, a pesar de que el Distrito contrato dos (2) estudios, que costaron más de $500 millones, justamente para cobrar la plusvalía.

De la Fiscalía tenemos: Radicado OFI25-002314484/GFPU NUNC 080016001257202610729 IUS-E-2025-626792/IUC-D2026-4232520 Radicado E-2023-537969 IUC D-2023-3177372

Hasta la fecha, no hay certeza que la Fiscalía haya iniciado investigación alguna y si la inició en que grado se encuentra. Por parte de la Procuraduría solo recibimos una información, una sola vez hace poco, donde nos dicen que trasladaron la investigación a la Oficina de Control Interno del Distrito, no es un chiste es la realidad, esa fue la respuesta, por lo menos nos enteramos que en el Distrito a parte de las “ías” tienen una Oficina de Control Interno.

Esa es nuestra realidad, estos organismos que le cuestan plata a los colombianos, no funcionan sino cuando hay intereses políticos impulsando una denuncia para quitarse de encima a un contrincante. Por ello, el ciudadano no denuncia, porque no hay resultados. Como no dan explicaciones al denunciante proceden normalmente a engavetar la denuncia.

Recientemente, después de 12 años, denunciando lo de ACSA con el aeropuerto de Barranquilla, nos citaron a una declaración en la Fiscalía 29 de Barranquilla, entidad que con sus socios se quedaron con $180.000 millones de pesos, los cuales no ha habido autoridad en Colombia capaz de recuperarlos, siendo sus integrantes la Cámara de Comercio el mayor accionista, el Intergremial y personas naturales vinculada a esos gremios. ¿Será capaz la Fiscal 29 de recuperar ese dinero?

Entre los temas denunciados se encuentran:

1. Denuncia por prevaricato por utilizar recursos de la Contribución Portuaria a fines diferentes a lo establecido en la ley, según fallo en primer y segunda instancia del Consejo de Estado.

2. El caso del Vesubio, por el cual condenaron a dos alcaldes, se pago una plata y hoy no se sabe que ha pasado con ese lote que tiene un valor comercial que supera los $500.000 millones, y con la plata que se le entregó al propietario.

3. El caso ciudad Alameda y Constructora Bolívar calle 79 k 75, en ambos hay inconsistencias en el cobro a los constructores del impuesto de delineamiento urbano, su conexión vial en Alameda se hizo y se esta haciendo con plata de los barranquilleros, cuando tenía que hacerse con recursos de los constructores, y con la Constructora Bolívar no tenemos constancia del lote que deben entregarle al Distrito y permitieron esa obra, si estudio vial, hasta el punto que para s movilización tuvieron que cogerse la mitad de la calle 79.

4. La plusvalía no la han cobrado dejando de recaudar en estos 18 años, alrededor de $1 billón o más por ese concepto.

5. El impuesto de delineamiento urbano cuyo recaudo no concuerda con el monto del dinero invertido en la ciudad en los últimos 18 años.

6. Desde hace muchos años, el Frente Amplio en defensa de Barranquilla, como la ONG “Cívicos en Acción” y otras organizaciones han denunciado las irregularidades en la base de datos del impuesto predial, como en el recaudo de los impuestos de delineamiento urbano, plusvalía, deportes y el pago por el alquiler de los escenarios deportivos al equipo junior, como a Caimanes en beisbol y basquetbol, sin resultado alguno. Porque la respuesta del Distrito es siempre que esa información no pueden darla, caso predial porque usted no es el dueño del inmueble. Los casos denunciados están relacionados con Olímpicas y SAO, muchas aparecen registradas como residenciales calles 98 con carrera 55 y 56, calle 82 carrera 53 y 52, calle 76 carrera 49C, entre otras. SAO de las calles 53, calle 93, Miramar. Lotes registrados como parqueaderos sin serlo, para no pagarlo como urbanizado no urbanizado cuya tasa es del 33 x 1.000. El caso especial es Argos, hemos tratado de que nos digan cuanto pagan por predial todos sus lotes y no ha sido posible. No dudo que los hayan acomodado como comerciales toda su tierra, cuando son lotes urbanizados no urbanizados, que deberían pagar el 33 x1.000 y no el 9.5 x1.000.

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7. Impuesto al Deporte, lo recaudado estos 17 años, fueron $11.374 millones, con un equipo junior que llena el estadio, con los carnavales cuyos palcos y escenarios se llenan, para mayor ilustración en el 2024, se recaudaron $2.004 millones, y a marzo del 2025, $256 millones. Peor es lo que se recibe por alquiler de los estadios CERO PESO. Ni se conoce si es que existe lo que paga el Junior por el Metropolitano, es el único que utiliza el estadio como si fuera de ellos, y ahora le invierten $180.000 millones,

Como ustedes, pueden colegir, con estas denuncias se busca que el Distrito recaude los impuestos que debe recaudar, para que no tenga que aumentar como lo ha venido haciendo el impuesto predial que incluso hoy, hay propiedades cuyo avalúo del Distrito es superior al valor comercial del inmueble. Tampoco debería aumentarse más el impuesto de Industria y Comercio como lo han hecho en estos dos últimos años, porque desbordan la capacidad de pago de los contribuyentes y le quitan competitividad a la ciudad.